松下 一郎 公認 不動産コンサルティングマスター 相続対策専門士が掲載した解決事例

• 相続トラブル

  

  特定の子供（長男）に相続をさせたくない

  掲載日：2022年10月23日

  妻と子供が３人（長男、長女、次男）いるが、疎遠になっている息子（長男）に相続財産を一切取得させない方法を教えて欲しい。

  

  提携弁護士をご紹介させて頂きました。
  弁護士事務所へ訪問時にご同席をし、以下のようなお話をお聞きしました。
  
  子は推定相続人であるので、相続が開始されれば法定相続分を相続するのが原則です。
  子に相続財産を一切相続させないという遺言を作成しても，子は遺留分相当額を取得することになります。
  推定相続人に遺留分相当額も取得させない方法として推定相続人の廃除という制度があります。
  ただし，廃除は相続人の権利を奪う制度なので余程の事情（親を虐待しているなど）がない限り認められません。

• 相続トラブル

  

  亡くなった父に前妻との子供の存在が発覚した

  掲載日：2022年11月05日

  父が亡くなり遺産相続の為の手続きを取るために戸籍謄本を取得すると、再婚で子供がいる事が判明しました（母は従前に死亡）
  自宅の敷地は父名義の土地で建物を住宅ローンを支払って私が所有しています。
  私の兄弟は納得してくれましたが、他相続人（前妻との子）に請求をされても住宅ローンの残債が有る為に売却出来ません。
  どうすれば良いでしょうか？

  

  　弁護士を代理人として交渉したところで、相手方（前妻との子）に支払う現金が有りません。
  今回のケースでは自宅を売却しても、ほぼ売却額＋諸費用＝住宅ローンの残債　になるだけなので、相続手続きが止まってしまいました。
  こうしたケースは多々あると思われます。
  今後、相続登記が義務化されるとこのような紛争は増えると予想されます。
  
  ※解決方法を無理に導き出すとその他の相続人に不利益が生じますので、その後の結末についてはあえて記載を止めておきます。

• 相続トラブル

  

  相続人の一人が遺産の一部を隠している

  掲載日：2023年03月28日

  相続人の一人が遺産の一部を隠していると思われるのですが、何処で調べてもらえるのですか？

  

  結論から申し上げますと具体的な情報（隠している場所や物の詳細なも）が無ければ調査は非常に難しいです。
  裁判所（家庭裁判所）での遺産分割手続は，遺産を探し出すことを目的とした手続ではありません。
  調停では相続人に対してその遺産の範囲や内容について意見を聴き、必要な資料の提出を促すことはありますが強制力は有りません。
  他にも遺産があると考える場合は原則として自らその裏付けとなる資料を提出することが求められます。
  まずは提携弁護士をご紹介しますので、私も同席させて頂きますので、今後の対策を考えましょうとご提案させて頂きました。

• 遺産、財産の使い込み

  

  生前に父より多額の援助を受けている兄について

  掲載日：2023年03月27日

  父が生前に多額の援助を受けている（であろう）兄家族がいます。
  総額は１億円以上になると考えています。
  この場合の遺産分割はどうなりますか？

  

  相続人の中に，被相続人から遺贈や多額の生前贈与を受けた人がいる場合、その受けた利益のことを「特別受益」といいます。
  その場合には利益を受けた相続人は相続分の前渡しを受けたものとして遺産分割において
  その特別受益分を遺産に持ち戻して(これを「特別受益の持戻し」といいます。)具体的な相続分を算定する場合があります。
  特別受益は法定相続分を修正するもので、共同相続人間の不平等を是正し実質的平等を図ることを目的としています。したがって共同相続人が同程度の利益を受けている場合には持戻しをしないことが多いです。
  贈与の場合持戻しの対象となるのは相続人に対する贈与のみで、
  相続人の親族(妻や子)に対して贈与があったことによって、その相続人が間接的に利益を得ていたとしても原則として特別受益に該当しません（ここがポイントです。）
  特別受益の主張をする方は具体的に主張（時期や金額）し、それを裏付ける資料を提出が必要です。
  まずは税理士・弁護士同席にての話し合いが必要です。

• 遺産分割

  

  遺産の分け方（方法）について

  掲載日：2023年03月20日

  遺産（土地、建物、不動産、貴金属、絵画、金、株券）の分け方にはどのような方法があるのでしょうか？

  

  遺産の分け方は，次の4通りあります。
  
  1.現物分割
  　遺産そのものを分ける方法です。
  2.代償分割
  　相続人のうち，一人又は数人が遺産そのものを取得し，現物を取得した相続人がその他の相続人
  　にお金(代償金といいます。)を支払う方法です。
  　この分割方法は，代償金を支払う相続人に，支払うだけの資力がなければなりません。
  3.共有分割
  　遺産の全部または一部を複数の相続人が共有で取得する方法です。
  　この分割方法は，将来，共有者の間で管理や処分方法などの意見が食い違ったときに，
  　問題が生じる可能性がありますので，選択する際には注意が必要です。
  4.換価分割
  　遺産を売却して，その代金を分割する方法です。
  　この分割方法は，遺産を取得したい相続人がいない場合や，取得したい相続人がいても
  　その人に代償金の支払能力がない場合などに選択されることがあります。
  いずれにせよ相続人による協議が必要ですので、税務申告を前提として、提携税理士のご紹介をさせて頂きます。
  お話合いが不調な場合は提携弁護士のご紹介をさせて頂きます。

• 遺産分割

  

  夫が亡くなりましたが子供がいません

  掲載日：2024年05月30日

  先日、夫が亡くなりました。
  夫名義の今、住んでいるマンションと預貯金が有ります。
  子供がいない場合は私一人で全て相続出来るのでしょうか？

  

  子供さんがいらっしゃらない場合でも、配偶者が全てを相続することはできません。
  ご主人様に親、もしくは兄弟がいらっしゃれば、その方々との間で遺産分割協議が必要となります。
  このような場合には、生前に遺言書を作成することが非常に重要です。
  遺言書を作成することで、遺産分割に関する希望を明確にし、相続に関するトラブルを未然に防ぐことができます。専門家の助言を得て、適切な手続きを進めることをお勧めいたします。

• 遺留分

  

  相続税額がゼロでも遺留分減殺請求を行うメリットは有るのか？

  掲載日：2022年11月10日

  父が亡くなり遺言書の記載通り長男である兄が全ての財産（主に不動産）を相続しました。
  金融機関への負債（借入）も有り相続税額がゼロだったので、妹の私が遺留分を請求しても無駄だと言われました。
  この場合でも遺留分減殺請求を行い何らかの金銭を得ることが出来るのでしょうか？

  

  詳細な資料の提示（登記簿謄本写し・評価証明書・地図・地積測量図など）を拝見させて頂き、不動産が主な財産とお聞きしましたのでお答えさせて頂きます
  相続税がゼロなのは相続税における評価額に対して負債が多い場合にゼロなりますが、
  実勢価格より負債を引いた残りがある事を証明出来た場合はその金額に対して遺留分減殺請求を行えます。
  遺留分裁判で相続税申告評価額より高額の実勢価格に認定されたケースも御座いますが、弁護士・不動産鑑定士などと協議をして今後の方針を決めて下さい。
  また、遺留分減殺請求権は，相続の開始があったことを知った時から１年間または相続開始の時から１０年を経過したときに消滅しますので、こちらもあわせて早急に弁護士にご相談なさった方が良いでしょう

• 相続放棄

  

  相続分割手続きに関わりたくない

  掲載日：2023年03月20日

  遺産はいらなので，遺産分割手続から抜けたい場合は，どうすれば良いですか？

  

  自分の取得分(相続分)を他の相続人に譲る又は自分の相続分を放棄した後に裁判所の決定（排除決定）を受けることで遺産分割手続の当事者でなくなることができます。
  但し、当事者として手続にとどまる必要がある場合や、排除決定後、再び利害関係人として手続に参加する必要がある場合があります。
  
  ・自分の相続分を他の相続人に譲る場合【相続分の譲渡】
  　自分の相続分を他の相続人に譲る場合は，譲る人(譲渡人)と譲り受ける人(譲受人)との譲渡契約になりますので，譲渡人，譲受人双方の署名押印等が必要になります。
  
  ・自分の相続分を放棄する場合【相続分の放棄】
  　相続分の放棄は，契約ではなく放棄者の一方的意思表示で効力が生じる単独行為ですので，放棄する人だけの署名押印等で足ります。
  
  ※但し、相続放棄の申述(民法915条)とは異なり，相続分の放棄は，遺産分割における取得分をゼロとするものであり，相続債務はそのまま負担し，相続人たる地位を失わないものと解されていますので，ご注意ください。
  
  以上、裁判所Q&Aより抜粋し返答しました。

• 遺言書

  

  自筆証書遺言書保管制度を利用して遺言書を残したい

  掲載日：2022年10月24日

  自筆証書遺言書保管制度を利用して遺言書を残したいが問題点などアドバイスがあれば教えて欲しいです。

  

  私自身が自筆証書遺言書保管制度を利用した感想をお話ししました。
  
  ・裁判所の検認が不要になる
  ・価格が安価
  などメリットが有る。
  
  ・記載内容によっては遺言書の効力がない（法務局は記載内容の確認やアドバイスはしません）
  ・遺言書情報証明書の交付手続きでの問題点がある。（遺言書に記載がない相続人の協力を得るのが難しい）
  
  よってリスクを最小限にするために弁護士へ相談し、公正証書での遺言書作成のアドバイスをさせて頂きました。

• 遺言書

  

  遺言書の作成が必要かどうか意見を聞きたい

  掲載日：2022年11月10日

  税理士に相続税について相談したところ、相続税の非課税枠の範囲だとお聞きしましたが、このような場合でも遺言書は作成した方が良いのでしょうか？

  

  遺言書を作成と、相続税が発生しない事は別の問題と考えられます。
  民法の規定とは異なった割合や特定の相続人に特定の財産（不動産など）を相続させたい場合には、相続税の発生とは関係なく、遺言を作成しておくことが必要になります。
  例えば、不動産の場合、遠方の独身の娘さんに不動産を残すより同じ遠方でも自宅を所有し不動産売買の経験が有る息子さんの方がスムーズに運営や売却（現金化）出来る事や
  一旦、共有持分で相続したのちに売却条件で揉めてしまうと一部の所有持分しか売れなくなる（安価になる）のでなるべく共有持分にならないように遺言書を作成した方が良いなどのアドバイスをさせて頂きました。

• 遺言書

  

  動産物（宝石）の対抗要件について

  掲載日：2023年07月29日

  遺産の中に高価な宝石があり、この宝石を「貴金属はすべて長女に相続させる」という遺言により取得した場合、何らかの手続きをとる必要があるでしょうか？

  

  　絵画や貴金属のような動産の場合、引き渡しが対抗要件となります。
  そのため、相続で高額な宝石を取得した場合には、他の相続人がその宝石を保管している時に、必ず引き渡しを受けておくことが必要です。
  引き渡しを受けていないと、第三者に対抗できませんのでご注意ください。
  
  詳細につきましては、相続税に関することは税理士、法律に関することは弁護士といった専門家にご相談ください。
  弊社では、信頼できる提携の専門家をご紹介させて頂きますので、安心してお任せください。

• 不動産の相続

  

  築年数の古い不動産の相続についてアドバイスをして欲しい

  掲載日：2022年12月06日

  築年数の古い不動産（築後50年程度経過　抵当権無　更地土地実勢価格5億円程度）の相続財産について、自分が亡くなると子供3人の共有になると思う。
  今、建て替えを考えると建物建築資金など（3億円〜）銀行より借入が必要になり、そのまま借金を子供達に背負わすのが忍びないのでどうすれば良いか？

  

  ご家族様皆様にお集まり頂き、それぞれのお気持ちをお聞きしました。
  やはり子供３名中のうち２名は借金を背負いたくないとのことでした。（建て替えには反対）
  １名に遺言書を作成しても遺留分を支払う現金がありませんでした。
  （現金は相続税の支払いでほぼ全額無くなる予定）
  また、遺留分の支払いの為の資金を金融機関は原則的に融資しません。
  
  弊社のご提案として
  1・１名が遺言書で本物件を引き受けて遺留分を計算し、分割で２名に支払う（２名の承諾が必要です。）
  2・土地を共有し建物は１名での単有にする。（土地の担保提供はしてもらい借地代を払う）
  3・更地状態よりは安価になるが入居者がいる状態での売却で現金化する（収益物件としての売却）
  以上を提案しました。
  
  結果、今後も継続してのお話し合いとなりましたが、まずは任意後見制度のご提案をし、提携弁護士のご紹介をさせて頂きました。
  このように不動産は相続したくない（面倒は任せる）が自分の権利分は現金で欲しいというお話が増えているように感じます。

• 不動産の相続

  

  相続対象不動産の価格について

  掲載日：2023年03月20日

  相続の対象不動産（土地、家屋、建物、ビル、アパート、駐車場、マンション、テナントビル、畑、山、山林、田んぼ、雑木林、池）の価格はどのようにして決めるのですか？

  

  基本的には，当事者の合意で決められた金額に基づいて処理をすることが前提になります。
  金額を決める方法の例として
  ・固定資産税評価額
  ・相続税評価額
  ・公示価額及び不動産業者による査定額
  などがあります。
  相続税の支払いが関係しますので、税理士に相続税評価額を提示して頂き、協議を行うのが一般的です。
  その後、金額（不動産価格）に合意ができない場合は不動産鑑定士による鑑定を行うことになります。
  この鑑定費用については法定相続分に基づいて各当事者が負担するのが原則ですが
  調停手続では当事者全員が合意した負担方法に基づいて処理することができます。
  審判手続では、費用負担者を決める必要がある場合は、費用額を定めた上で遺産分割の審判とともに費用負担の裁判をすることになります。
  まずはお客様の顧問税理士に相談されて、特定の税理士がいない場合には提携税理士（地域に合った方）をご紹介させて頂きます。
  
  ※一部裁判所Q&Aを参考に返答しました。

• 不動産の相続

  

  相続した地方の不動産を処分したい

  掲載日：2023年04月05日

  父が亡くなり、地方の不動産（岡山県山間部）を相続しました。
  近隣にも迷惑をかけたくないので早急に処分（売却）したいのですがどうすれば良いでしょうか？

  

  　支店が全国に有る弊社提携不動産会社（一部都道府県は非対応）と連携して売却価格をご提案させて頂きます。
  有効活用が出来る場合（賃貸など）は売却が有利なのか、再検討をご提案します。
  また、売却が難しい不動産の場合は国庫に帰属する制度「相続土地国庫帰属制度」が令和5年（2023年）4月27日から始まります。
  次のような土地は、通常の管理や処分をするに当たり多くの費用や労力が必要になるので引き取りの対象外です。
  
  （1）申請の段階で却下となる土地
  ・建物がある土地
  ・担保権や使用収益権が設定されている土地
  ・他人の利用が予定されている土地
  ・特定の有害物質によって土壌汚染されている土地
  ・境界が明らかでない土地・所有権の存否や範囲について争いがある土地
  
  （2）該当すると判断された場合に不承認となる土地
  ・一定の勾配・高さの崖があって、管理に過分な費用・労力がかかる土地
  ・土地の管理・処分を阻害する有体物が地上にある土地
  ・土地の管理・処分のために、除去しなければいけない有体物が地下にある土地
  ・隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ管理・処分ができない土地
  ・その他、通常の管理・処分に当たって過分な費用・労力がかかる土地
  
  審査手数料の金額は、土地一筆当たり１４，０００円となります。
  申請時に、申請書に審査手数料額に相当する額の収入印紙を貼って納付します。
  手数料の納付後は、申請を取り下げた場合や、審査の結果却下・不承認となった場合でも、手数料を返還されませんのでご注意ください。
  申請の方法についてや申請書類や添付書類につきましては下記を参照下さい。
  https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00457.html

• 不動産の相続

  

  借地代の滞納

  掲載日：2024年07月23日

  相続を受けた借地として貸し出している土地の地代の入金が遅れている為、督促を行いたい。
  適切に行うにはどう進めれば良いでしょうか？

  

  振り込み忘れ・振り込み金額間違いなど借地人（土地の借主）の高齢化に伴い多くなっている問題です。
  借地は古くから土地を貸している場合が多く、地代を払っている者と建物の登記名義人が同一で無いケースも多く見受けられます。
  滞納額が多くなり（６ヶ月程度）訴訟になった場合を想定して被告人を特定しておかないと、裁判所から被告の特定を求められる場合があります。
  その時は戸籍謄本（閉鎖）などで、建物の登記名義人の相続人を調べるのですが、20人以上の複数人というケースも出てきます。
  大人数に対して訴訟を行うわけにいかないので、滞納しているにも関わらず結果、訴訟の取り下げに至る可能性が出てきます。
  解決策としましては借地人とは円滑な関係のうちに建物の登記の是正を促していくことが重要になります。
  大事なポイントは、借地人の相続時に相続登記をきちんと行っているかをチェックすることです。（現在は義務化されています。）
  また、借地契約書に現在の借地人と登記名義人と常に同一にする事を契約条項に明記することも重要になります。
  その他、不動産コンサルティングマスター（日本で唯一の不動産コンサルティングの資格です。）などの不動産の専門家へご相談下さい。

• 相続不動産測量

  

  相続した土地を兄弟で分けたい

  掲載日：2024年05月30日

  兄弟で相続した土地を分けたいがどうすれば良いか？

  

  土地を分筆する必要が御座います。
  
  分筆とは、土地の登記簿上で一つの単位として扱われている土地を、複数の独立した単位に分ける手続きのことです。
  
  土地の登記簿上の単位は一筆と呼ばれ、この一筆を複数に分割することを分筆と言います。
  分筆を行うためには、まず確定測量が必要です。
  
  確定測量とは、隣接する土地の所有者と現地で立ち会い、境界を明示して書類を取り交わす作業です。
  
  この作業および分筆登記申請は専門家の土地家屋調査士が行います。
  
  弊社では、信頼できる提携の土地家屋調査士をご紹介しておりますので、安心してお任せいただけます。

• 入居者の死亡

  

  大手不動産会社が一括借上げしている所有賃貸マンションで入居者が事故で亡くなった

  掲載日：2022年10月24日

  所有賃貸マンションを大手不動産会社が一括借上げして運営している。
  入居者や連帯保証人も一切、入居時に確認をしていない。
  先日、入居者が室内で事故（本人過失）で亡くなった。
  ユニットバスを全て入れ替えない程損傷が激しく、通常の退去時より多大な費用がかかる。
  一括借上げしている不動産業者より連帯保証人が親族との申告だったが知人で財力も無く、両親も相続放棄するので原状回復費用を請求したが、損害金を弁償しそうにないのでオーナーが全額負担して欲しいと言われたが納得出来ない。

  

  　この場合相手方（大手不動産業者）との交渉になると思われます。
  もちろん弁護士を立てて法的な手段を取るのがセオリーですが、次回の契約の更新時に賃料の減額など関係悪化でのデメリットも考えられます。
  入居審査で過失（見落としや裏付け不足）は相手方の責任ですので、その問題点（客付した会社も相手方の関連会社でした）をお話しして通常の退去時にかかる修復費用のみでの負担でお願いされてはどうかとお話ししました。
  
  結果交渉の末、通常の退去時にかかる費用（20万円程度）で話し合いがついたそうです。