[回答] 松下 一郎 相続対策専門士株式会社amahouコンサルティング ご家族様皆様にお集まり頂き、それぞれのお気持ちをお聞きしました。
やはり子供３名中のうち２名は借金を背負いたくないとのことでした。（建て替えには反対）
１名に遺言書を作成しても遺留分を支払う現金がありませんでした。
（現金は相続税の支払いでほぼ全額無くなる予定）
また、遺留分の支払いの為の資金を金融機関は原則的に融資しません。

弊社のご提案として
1・１名が遺言書で本物件を引き受けて遺留分を計算し、分割で２名に支払う（２名の承諾が必要です。）
2・土地を共有し建物は１名での単有にする。（土地の担保提供はしてもらい借地代を払う）
3・更地状態よりは安価になるが入居者がいる状態での売却で現金化する（収益物件としての売却）
以上を提案しました。

結果、今後も継続してのお話し合いとなりましたが、まずは任意後見制度のご提案をし、提携弁護士のご紹介をさせて頂きました。
このように不動産は相続したくない（面倒は任せる）が自分の権利分は現金で欲しいというお話が増えているように感じます。

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[回答] 松下 一郎 相続対策専門士株式会社amahouコンサルティング 詳細な資料の提示（登記簿謄本写し・評価証明書・地図・地積測量図など）を拝見させて頂き、不動産が主な財産とお聞きしましたのでお答えさせて頂きます
相続税がゼロなのは相続税における評価額に対して負債が多い場合にゼロなりますが、
実勢価格より負債を引いた残りがある事を証明出来た場合はその金額に対して遺留分減殺請求を行えます。
遺留分裁判で相続税申告評価額より高額の実勢価格に認定されたケースも御座いますが、弁護士・不動産鑑定士などと協議をして今後の方針を決めて下さい。
また、遺留分減殺請求権は，相続の開始があったことを知った時から１年間または相続開始の時から１０年を経過したときに消滅しますので、こちらもあわせて早急に弁護士にご相談なさった方が良いでしょう

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[回答] 松下 一郎 相続対策専門士株式会社amahouコンサルティング 遺言書を作成と、相続税が発生しない事は別の問題と考えられます。
民法の規定とは異なった割合や特定の相続人に特定の財産（不動産など）を相続させたい場合には、相続税の発生とは関係なく、遺言を作成しておくことが必要になります。
例えば、不動産の場合、遠方の独身の娘さんに不動産を残すより同じ遠方でも自宅を所有し不動産売買の経験が有る息子さんの方がスムーズに運営や売却（現金化）出来る事や
一旦、共有持分で相続したのちに売却条件で揉めてしまうと一部の所有持分しか売れなくなる（安価になる）のでなるべく共有持分にならないように遺言書を作成した方が良いなどのアドバイスをさせて頂きました。

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[回答] 松下 一郎 相続対策専門士株式会社amahouコンサルティング 　弁護士を代理人として交渉したところで、相手方（前妻との子）に支払う現金が有りません。
今回のケースでは自宅を売却しても、ほぼ売却額＋諸費用＝住宅ローンの残債　になるだけなので、相続手続きが止まってしまいました。
こうしたケースは多々あると思われます。
今後、相続登記が義務化されるとこのような紛争は増えると予想されます。

※解決方法を無理に導き出すとその他の相続人に不利益が生じますので、その後の結末についてはあえて記載を止めておきます。

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[回答] 松下 一郎 相続対策専門士株式会社amahouコンサルティング 　この場合相手方（大手不動産業者）との交渉になると思われます。
もちろん弁護士を立てて法的な手段を取るのがセオリーですが、次回の契約の更新時に賃料の減額など関係悪化でのデメリットも考えられます。
入居審査で過失（見落としや裏付け不足）は相手方の責任ですので、その問題点（客付した会社も相手方の関連会社でした）をお話しして通常の退去時にかかる修復費用のみでの負担でお願いされてはどうかとお話ししました。

結果交渉の末、通常の退去時にかかる費用（20万円程度）で話し合いがついたそうです。

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